Rio - Em tempo de pouca grana no bolso, desemprego em alta e escassez de vagas com boas remunerações (após a Reforma Trabalhista empresas estão demitindo para contratar novos funcionários com salários mais baixos), muita gente não tem conseguido pagar as contas, inclusive a do condomínio. E não quitar a taxa pode resultar na perda do apartamento. Desde a aprovação do novo Código de Processo Civil (CPC) em 2016, as cobranças são "a jato" e vão parar na Justiça rapidamente. Hoje não é mais exigido um prazo tão longo. Entre cobranças e judicialização, o período máximo é de 120 dias, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, sindicato da habitação. A saída é negociar para evitar o pior.

A mudança das regras de cobrança, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com síndicos na tentativa de impedir a execução da dívida e possível perda do imóvel. "O que é o mais indicado para evitar as custas de um processo", recomenda Schneider.

E com a inadimplência em alta - segundo dados do Secovi os atrasos de 30 e 60 dias em 2016 passaram de 5% e 3,4%, respectivamente, para 7,5% e 6,1% em 2017 -, a melhor alternativa é negociar e apelar para o bom senso a fim de evitar que tanto o condomínio perca a receita quanto o condômino vá parar em uma lista de devedores e ainda com risco de ficar sem o apartamento.

"O condômino deve buscar o síndico e expor a situação e pedir um prazo maior para pagar a taxa em atraso. Há casos em que é possível parcelar a dívida em cheque ou em cartão de crédito", alerta Schneider.

Avaliação similar tem o advogado Neviton Daris, especialista em Direito Imobiliário. Segundo ele, o melhor caminho quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. "Não vale a pena propor ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer antes do que ter gastos com custas processuais", afirma o advogado.

Schneider acrescenta que existem problemas, como desemprego ou de foro familiar que, resolvidos, permitem ao proprietário o pagamento da dívida. Mas ele adverte que quando a inadimplência é constante não há outra solução que não seja a via judicial. "No novo CPC dívida de condomínio passou a ser título executivo. Por conta disso, o devedor é intimado a pagar em três dias", complementa Daris.

Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do próprio imóvel em questão. Persistindo a dívida, a unidade pode ser leiloada. "Nesse caso, do valor arrecadado com o leilão é retirado o montante referente à dívida e as custas, o que sobrar é entregue ao proprietário do imóvel", diz Schneider.

Devedor pode processar

Da mesma forma que condom�nios podem entrar na Justi�a contra inadimplentes, o devedor tamb�m tem direitos, alerta o advogado Marcellus Amorim. Cond�minos alvos de constrangimento e vexa��o por parte de s�ndicos e vizinhos, podem acionar a Justi�a com pedidos de indeniza��o e quase sempre s�o bem-sucedidos nos tribunais.

H� casos de s�ndicos que passaram a violar a correspond�ncia do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso - e pagaram por isso. Situa��es em que o devedor foi hostilizado na assembleia do condom�nio e impedido de dar opini�o, o que � ilegal. "O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibi��o de votar nas assembleias (art. 1335 do C�digo Civil)", explica.

Veja o que diz o novo C�digo de Processo Civil

O pr�prio C�digo Civil no Artigo 1.335, no par�grafo III, diz que para participar de assembleias o cond�mino tem que estar quite com a taxa mensal. Ent�o para evitar dor de cabe�a, o melhor a fazer, caso n�o esteja em dia, � evitar esse embate.

J� o artigo 1.336 estabelece que a contribui��o do cond�mino para as despesas do despesa do condom�nio t�m que ser proporcional �s suas fra��es ideais, salvo disposi��o em contr�rio na conven��o. Portanto, se a despesa passar dessa fra��o e n�o estiver na conven��o do condom�nio, pode ser questionada.

Outras normas s�o mais comuns, como n�o fazer obras que comprometam a seguran�a da edifica��o, n�o alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; n�o perturbar o sossego, salubridade e seguran�a dos demais moradores, entre outros.

Os juros cobrados em caso de atraso tamb�m constam no C�digo Civil. No � 1o do Artigo 1.336, "o cond�mino que n�o pagar a sua contribui��o ficar� sujeito aos juros morat�rios convencionados ou, n�o sendo previstos, os de 1% ao m�s e multa de at� 2% sobre o d�bito".

Em caso de descumprimento, o cond�mino pagar� multa prevista no ato constitutivo ou na conven��o, n�o podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribui��es mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; n�o havendo disposi��o expressa, caber� � assembleia geral, por dois ter�os no m�nimo dos cond�minos restantes, deliberar sobre a multa.

No Artigo 1.337, o cond�mino, ou possuidor, que n�o cumpre com os seus deveres perante o condom�nio poder�, por delibera��o de tr�s quartos dos cond�minos restantes, ter que a pagar multa correspondente at� ao qu�ntuplo do valor do condom�nio.