D�vida de condom�nios sobe 45%. Veja como evitar a��es judiciais
Este ano foram 1,3 mil processos no TJ-RJ. Chame o s�ndico e negocie para evitar que im�vel v� a leil�o
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MARTHA IMENES
Leonardo Schneider: desde a aprova��o do CPC em 2016, as a��es de cobran�as s�o mais r�pidas - Daniel Castelo Branco/ Ag�ncia O Dia
Rio - A inadimplência começa a assombrar os condomínios. Em termos de valores da dívida, aumentou 45% entre 2015 e 2017 e as ações para retomada de imóveis até março deste ano já passam de 1,38 mil no Rio. Somente no ano passado, o número de processos chegou a 6,62 mil, segundo dados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ). E para evitar que o imóvel seja levado a leilão para quitar a dívida com o condomínio, conforme prevê o Novo Código de Processo Civil (CPC), os inadimplentes devem tomar algumas precauções, como não deixar acumular boletos em atraso e a execução da dívida em três dias após sentença judicial. E, ao menor sinal de que terá dificuldade para pagar, chamar o síndico a fim de negociar, antes que se chegue a níveis insustentáveis e a ação pare nos tribunais.
Desde a aprovação do novo CPC, em 2016, as cobranças são "a jato" e vão bater na Justiça rapidamente. Hoje não é mais exigido prazo tão longo. Entre cobranças e judicialização, o período máximo é de 120 dias, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, sindicato da habitação. "A saída é negociar para evitar o pior", orienta.
A mudança das regras de cobrança, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, faz com que devedores corram para fechar acordos com síndicos na tentativa de impedir a execução da dívida e possível perda do imóvel. "O que é o mais indicado para evitar as custas de um processo", recomenda Schneider.
Uma outra dica para os inadimplentes é apelar para o bom senso a fim de evitar que tanto o condomínio perca a receita quanto o condômino vá parar em lista de devedores e ainda com risco de ficar sem o apartamento. "O condômino deve buscar o síndico e expor a situação e pedir prazo maior para pagar a taxa em atraso. Há casos em que é possível parcelar a dívida em cheque ou em cartão de crédito", alerta Schneider.
Avaliação similar tem o advogado Neviton Daris, especialista em Direito Imobiliário. Segundo ele, o melhor caminho quando há atraso nas contas é tentar entrar em acordo sem procedimento judicial. "Não vale a pena propor ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer antes do que ter gastos com custas processuais", afirma.
Schneider adverte que quando a inadimplência é constante não há outra solução que não seja a via judicial. "No novo CPC dívida de condomínio passou a ser título executivo. Por conta disso, o devedor é intimado a pagar em três dias", complementa Neviton Daris.
Caso não ocorra a quitação, o juiz pode determinar a penhora do imóvel. Persistindo a dívida, a unidade será leiloada. "Do valor arrecadado é retirado o montante da dívida e as custas, o que sobrar é do proprietário do imóvel", diz.
O QUE DIZ O NOVO CPC
EM DIA COM A TAXA
O novo C�digo Civil no Artigo 1.335, no par�grafo 3�, diz que para participar de assembleias o cond�mino tem que estar quite com a taxa mensal. Ent�o para evitar dor de cabe�a, o melhor a fazer, caso n�o esteja em dia, � evitar esse embate.
PROPORCIONAL
J� o Artigo 1.336 estabelece que a contribui��o do cond�mino para as despesas do despesa do condom�nio tem que ser proporcional �s suas fra��es ideais, salvo disposi��o em contr�rio na conven��o. Portanto, se a despesa passar desse patamar e n�o estiver na conven��o do condom�nio, pode ser questionada.
OUTRAS NORMAS
Outras normas s�o mais comuns, como n�o fazer obras que comprometam a seguran�a da edifica��o, n�o alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; n�o perturbar o sossego, salubridade e seguran�a dos demais moradores, entre outros.
JUROS POR ATRASO
Os juros cobrados em caso de atraso tamb�m constam no C�digo Civil. No � 1� do Artigo 1.336, "o cond�mino que n�o pagar a sua contribui��o ficar� sujeito aos juros morat�rios convencionados ou, n�o sendo previstos, de 1% ao m�s e multa de at� 2% sobre o d�bito".
MULTA PREVISTA
Em caso de descumprimento, o cond�mino pagar� multa prevista no ato constitutivo ou na conven��o, n�o podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribui��es mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; n�o havendo disposi��o expressa, caber� � assembleia geral, por dois ter�os no m�nimo dos cond�minos restantes, deliberar sobre a multa.
DELIBERA��O
No Artigo 1.337, o cond�mino, ou possuidor, que n�o cumpre com os seus deveres perante o condom�nio poder�, por delibera��o de tr�s quartos dos cond�minos restantes, ter que a pagar multa correspondente at� ao qu�ntuplo do valor do condom�nio.
INADIMPLENTES
Da mesma forma que condom�nios podem entrar na Justi�a contra inadimplentes, o devedor tamb�m tem direitos, alerta o advogado Marcellus Amorim.
A��O CONTRA VEXA��O
Cond�minos alvos de constrangimento e vexa��o por parte de s�ndicos e vizinhos, podem acionar a Justi�a. "O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibi��o de votar nas assembleias", explica Amorim.
DIREITOS E DEVERES
"Como podemos ver, o Novo C�digo � bastante claro ao discriminar os direitos e os deveres dos propriet�rios de apartamentos. Ao seguir corretamente essas normas, o cond�mino pode usufruir tranquilamente do que � seu, tirando proveito de tudo o que lhe � de direito e sem nunca ultrapassar os limites dos demais", aponta Amorim.
Empresa aponta alternativa para manter o caixa
Com o crescimento das d�vidas condominiais, o especialista na compra de inadimpl�ncia da CreditCon, Hadan Palasthy, viu a cess�o de cr�ditos para condom�nios prosperar, uma vez que o s�ndico j� pode contar com solu��es financeiras para diminuir a falta de pagamento ou garantir o dinheiro em caixa.
"A empresa tem o objetivo de restaurar o equil�brio financeiro por meio da cess�o de cr�ditos do passivo. Esta solu��o � r�pida, eficaz e beneficia o pr�dio integralmente. Al�m de livrar os s�ndicos de tratarem assuntos financeiros com os vizinhos devedores, os outros moradores que pagam as contas em dia n�o t�m as cotas condominiais oneradas", afirma Palasthy.
A aprova��o para a concess�o de cr�ditos deve ser feita em assembleia e, a partir da� a empresa de cr�dito assume as d�vidas do condom�nio, media as cobran�as e acompanha todo o processo jur�dico, do in�cio da a��o condominial at� o seu desfecho, explica
"Mesmo que o Novo C�digo de Processo Civil tenha tornado as cobran�as mais �geis, s�ndico, subs�ndico e conselheiros podem, em assembleia, optar por solu��es que visam trazer mais seguran�a financeira para o condom�nio", explica.
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Leonardo Schneider: desde a aprova��o do CPC em 2016, as a��es de cobran�as s�o mais r�pidas
Daniel Castelo Branco/ Ag�ncia O Dia
Daris alerta que mudan�as no CPC preveem a retomada do im�vel para pagamento de d�vida de condom�nio. "Sa�da � negociar com o s�ndico"
Daniel Castelo Branco / Ag�ncia O Dia
